Administracja biurowa

Automarkt Holandia

Zasady ogólne wynajmu

Informacje dotyczące wynajmu mieszkania w Holandii

Wynajmujący mieszkanie zobowiązany jest również dbać o powierzone mieszkanie z największą starannością i zgłaszać wszelkie usterki właścicielowi.
W przypadku jeżeli wynajmujący nie chce już korzystać z mieszkania należy to zgłosić w terminie minimum jednego pełnego miesiąca przed datą zakończenia umowy wynajmu właścicielowi w celu rozwiązania umowy wynajmu lub z zachowaniem terminu wypowiedzenia zgodnie z postanowieniami zawartymi w umowie wynajmu mieszkania. Wtedy też kaucja zostaje zwrócona wynajmującemu po zakonczeniu wynajmu oraz zdaniu/sprawdzeniu stanu wynajmowanego obiektu.

W Holandii mieszkanie można wynająć:

  • w sektorze wynajmu mieszkań czynszowych,
  • w sektorze wynajmu prywatnego.

Wynajem mieszkań czynszowych

W odniesieniu do sektora wynajmu mieszkań czynszowych obowiązują ścisłe reguły określające, kto i na jakich zasadach będzie brany pod uwagę. Główną role odgrywają tutaj dochody kandydata na najemcę i jego sytuacja osobista. Tylko osoby lub rodziny, których dochód roczny nie przekracza 38.000€, są brane pod uwagę przy przydziale mieszkań czynszowych. Jeżeli chodzi o sytuacje osobistą, niektóre szczególne sytuacje życiowe uprawniają starającego się o przydział mieszkania do pierwszeństwa w kolejności przydziału. Aby być branym pod uwagę przy rozdziale mieszkań czynszowych, wynajemcy musza przede wszystkim zapisać się do korporacji mieszkaniowej. Koszty zapisu wynoszą ca. 12,00 €.

Listę wspólnot mieszkaniowych można znaleźć na stronie: www.cfv.nl/corporaties

Sektor wynajmu prywatnego

Mieszkanie można również wynajęć od pośrednika (Makelaar). Niektóre osoby prywatne bądź też korporacje wynajmują mieszkania poprzez pośrednika. Tam również można się zapisać, jako poszukujący mieszkania, ale w tym przypadku często określana jest dolna granica zarobków. Koszty zapisu są różne w zależności od organizacji.

Mieszkanie można również wynająć bezpośrednio od właściciela, ominiemy wtedy koszty pośrednika, ale wtedy należy mieć pewność, że jest to właściciel mieszkania. Przy dokonywaniu jakichkolwiek płatności najlepiej robić to przelewem, wtedy ma się dowód, a już ewentualnie gdy płaci się gotówką to należy poprosić o pokwitowanie.

Strona internetowa www.funda.nl  oferuje mieszkania oraz domy do wynajęcia jak również na sprzedaż.

Ochrona wynajmu (huurbescherming)

Umowa wynajmu powinna zawierać podstawowe informacje m.in.:

  • dane wynajemcy
  • dane najemcy
  • wysokość czynszu
  • wysokość depozytu
  • adres oraz opis wynajmowanego mieszkania (ilość pokoi, łazienki, ogród, itd.)
  • datę rozpoczęcia wynajmu, ewentualnie datę końcową
  • czas oraz sposób płatności
  • datę rocznej podwyżki
  • data, miejsce i podpis wynajmującego i najemcy

Ochrona prawna wynajemcy:

  • Ochrona wynajmu chroni najemcę przez wypowiedzeniem wynajmu przez właściciela lub wynajmującego. Zarówno mieszkańcy samodzielnych lub niesamodzielnych domostw mają prawo do huurbescherming.
  • Ochrona wynajmu nie obejmuje najemców: łodzi lub barek mieszkalnych, nieruchomości typu mieszkanie-sklep, mieszkań służbowych, domków rekreacyjnych, pokoi w domach opieki.
  • Również najemcy bez kontraktu pisemnego a tylko ustnego mają prawo do ochrony wynajmu. Umowa ustna jest ważna tylko bardzo trudna do potwierdzenia.
  • Jeżeli najemca nie zgadza się z wypowiedzeniem wynajmu, wtedy sąd musi zdecydować o słuszności wypowiedzenia lub jej braku. Sąd zgadza się na wypowiedzenie tylko wtedy gdy jest to zgodne z prawem. Wszelkie prawa wynajmu są opisane w Burgerlijk Wetboek.

Reguły dotyczące zakończenia kontraktu

Najemca jest zobowiązany do:

  • do trzymania się terminu wypowiedzenia wynajmu (musi to zrobić minimum 1 miesiąc i maksimum 3 miesiące wcześniej)
  • wypowiedzenie musi być to wypowiedzenie pisemne i nie jest się zobowiązanym do podawania powodów
  • jeżeli jest wynajem na określony czas, można wypowiedzieć wynajem gdy wygasa kontrakt, wcześniej można zakończyć kontrakt tylko za porozumieniem stron

Reguły do wynajmującego:

  • wypowiedzenie wynajmu musi nastąpić przynajmniej 3 miesiące wcześniej
  • wypowiedzenie musi nastąpić listownie i własnoręcznie podpisane
  • w liście muszą być podane powody wypowiedzenia i muszą być prawnie dozwolone
  • jeżeli jest więcej niezależnych od siebie najemców, wtedy każda osoba musi dostać wypowiedzenie
  • w liście musi być napisane, że w ciągu 6 tygodni najemca musi odesłać odpowiedź, że się zgadzają z zakończeniem kontraktu

Jeżeli najemca nie odpowie w ciągu 6 tygodni, to wynajmujący może zgłosić się do sądu, który wyda orzeczenie czy zakończenie kontraktu jest prawomocne i ewentualnie poda datę eksmisji.

Kiedy właściciel mieszkania może rozwiązać kontrakt

  • wynajmujący może zakończyć kontrakt gdy najemca złamie zasady opisane w kontrakcie, gdy jest to kontrakt tymczasowy, gdy pilnie potrzebuje do własnego użytku, wygaśnie umowa wynajmu, gdy zmienią się plany zagospodarowania terenu na którym stoi budynek.
  • złamanie zasad opisanych w kontrakcie oznacza, że najemca np. nie płaci czynszu itp. Wynajmujący może w tym momencie zakończyć kontrakt i również może sprawę do sądu który da najemcy maksymalnie 1 miesiąc na wyprowadzenie się.
  • kontrakt tymczasowy oznacza, że po upływie terminu, najemca musi się wyprowadzić. Wszystko to musi być zawarte jasno w kontrakcie.
  • kontrakt nie kończy się gdy mieszkanie czy dom zostanie sprzedane. Nadal ważny jest stary kontrakt. Jeżeli nowy właściciel chce zakończyć kontrakt to musi być to prawnie uzasadnione.

Wspólnota mieszkaniowa (woningbouwvereniging)

Wspólnota mieszkaniowa jest organizacją, która buduje mieszkania do wynajęcia, bez nastawienia na zysk. Większość mieszkań do wynajęcia w Holandii jest oferowana przez takie właśnie wspólnoty mieszkaniowe.

Wspólnota mieszkaniowa buduje, zarządza i wynajmuje mieszkania socjalne. Takie spółdzielnie również budują domy, które są na sprzedaż. Poza tym zapewniają mieszkania dla osób starszych oraz niepełnosprawnych, które potrzebują opieki lub nadzoru. Również oferują mieszkania na sprzedaż osobom, które je przez pewien okres czasu wynajmują. Woningbouwvereniging jest często też nazywany woningcorporaties. W Polsce podobną rolę odgrywają mieszkania spółdzielcze i okres oczekiwania na takie mieszkanie jest dosyć długi nawet do kilku lat.

Huurcommissie (Komisja do spraw wynajmu)

W razie spraw spornych związanych z wysokością czynszu można się zwrócić do komisji do spraw wynajmu.
Komisja rozpatruje:

  • zweryfikowania czynszu początkowego
  • obniżenia czynszu na podstawie punktacji
  • obniżenia czynszu na podstawie braku prac konserwacyjnych domu
  • podwyżki czynszu
  • czynszu „wszystko w jednym”
  • kosztów serwisowych
  • przedpłaty kosztów serwisowych
  • wysokości czynszu po remoncie

Huurcommissie (www.huurcommissie.nl) nie wydaje żadnych oświadczeń w sprawie wynajmowanych pomieszczeń biurowych, a tylko i wyłącznie mieszkalnych i np. garaży. Komisja do spraw wynajmu nie zajmuje się również sprawami związanymi z wymówieniem wynajmu. Wszelkie tego rodzaju sprawy powinny być kierowane do Juridisch Loket, gdzie sprawą zajmie się prawnik. Koszty takie prawnika są zależne od zarobków, czyli niskie zarobki zapewnią opiekę prawnika za niewielką sumę.

Koszt wynajmu mieszkania jest składową następujących elementów

  • Czynsz (huur): Jest on opłatą jaką dokonujemy z wyprzedzeniem za najbliższy, nadchodzący miesiąc. Jest on uzależniony od wielkości mieszkania oraz jego standardu.
  • Kaucja (borg): Jest to kwota pieniędzy zabezpieczająca dobra właściciela, daje pewność zapłaty przynajmniej jednego miesiąca w przypadku problemów finansowych wynajmującego. Jest to suma pieniędzy, która bezwzględnie WRACA do kieszeni wynajmującego po zakończeniu umowy wynajmu (jeżeli w mieszkaniu nie doszło do żadnych zniszczeń z winy wynajmującego).
  • Koszta administracyjno-księgowe zwane kosztami maklerskimi. Są to koszta jakie każda firma ponosi aby znaleźć klientowi najwłaściwsze mieszkanie którego szuka. W większości przypadków koszta związane z wynajmem mieszkania to:
  • Np. mieszkania gdzie czynsz wynosi 600€:
  1. 1 x czynsz za mieszkanie 600€ (+ ewentualnie BTW gdy najemca jest płatnikiem BTW)
  2. 1 x kaucja +600€
  3. 1 x koszty administracyjne +600€ (+ BTW)
  4. W sumie: 1800€ (+ należne BTW)

Usługi (Servicekosten)
Opłaty za usługi są to ​​opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę, są to np. koszty za wynajem i konserwację budynku, energię elektryczną, wodę, sprzątanie części wspólnych, utrzymanie wspólnego ogrodu.

Więcej informacji o ​​opłatach eksploatacyjnych po holendersku: ymere.nl

Share